El valor de referencia de un inmueble será el determinado por la Dirección General del Catastro como resultado del análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles que se realizan ante fedatario público, en función de sus características catastrales.

Los impuestos que se verán afectados por esta Ley serán ITPAJD; ISD; IP. (el valor de referencia sólo podrá afectar al Impuesto de Patrimonio, en lo que se refiera a inmuebles adquiridos a partir de 1 de enero de 2022, en ningún caso al patrimonio preexistente).

Cuando una operación de transmisión de un inmueble esté sujeta a uno de estos impuestos, la base imponible del impuesto seguirá siendo el valor declarado, el precio o la contraprestación pagada, cuando sean superiores al valor de referencia, pudiendo describirse dicho valor de referencia como la base imponible mínima en los impuestos afectados.

Para determinar el valor de referencia, se aplicará año a año, el módulo de valor medio, basado en los precios de todas las compraventas de inmuebles efectivamente realizadas ante notario o inscritas en el Registro de la Propiedad, y obtenidos en el marco de los informes anuales del mercado inmobiliario que elabora la Dirección General del Catastro

Los módulos de valor medio de los inmuebles son el resultado del análisis de los precios de todas las compraventas inmobiliarias que se realizan ante notario, comunicados por estos a la Dirección General del Catastro. Estos módulos se asignarán a los productos inmobiliarios representativos por zonas del territorio llamadas ámbitos territoriales homogéneos de valoración.

Los módulos de valor medio aplicables en cada caso se publicarán anualmente, en forma de mapas de valores, en la Sede Electrónica del Catastro. En dicha Sede será posible consultar los importes de los módulos, las características de los productos inmobiliarios representativos, y la delimitación de los ámbitos territoriales

Para evitar que el valor de referencia pueda superar al valor de mercado, se crea el llamado factor de minoración que se aplica a los módulos de valor medio de los inmuebles. El factor de minoración, aplicable para determinar el valor de referencia de los inmuebles, tanto rústicos como urbanos, se ha fijado en el 0,9 por la Orden HFP/1104/2021, de 7 de octubre (BOE 14/10/2021) módulos de valor medio de los productos inmobiliarios representativos.

Para todo tipo de trámites de gestión inmobiliaria, en Assessoría Vilagestió realizamos desde 1988, de forma fácil y ágil, servicios especializados en compra-venta.

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Como consecuencia de la reciente publicación de la Sentencia 182/2021 del Tribunal Constitucional, que ha declarado la inconstitucionalidad y nulidad de los artículos sobre la determinación de la base imponible que impiden la liquidación, comprobación, recaudación y revisión de este tributo local y, por tanto, su exigibilidad, el Gobierno con fecha 8 de noviembre de 2021, ha aprobado el Real Decreto-ley 26/2021 a la reciente jurisprudencia del Tribunal Constitucional respecto del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plus Valía)

Para adecuar las bases del Impuesto a las exigencias derivadas de la Sentencia del Tribunal Constitucional, se introduce una regla de salvaguarda con la finalidad de evitar que la tributación por este impuesto pudiera en algún caso resultar contraria al principio de capacidad económica, permitiendo, a instancia del sujeto pasivo, acomodar la carga tributaria al incremento de valor efectivamente obtenido.

El Tribunal Constitucional señala en el fundamento jurídico 5 de la Sentencia 182/2021 que “para que este método estimativo de la base imponible sea constitucionalmente legítimo por razones de simplificación en la aplicación del impuesto o de practicabilidad administrativa, debe:

• bien no erigirse en método único de determinación de la base imponible, permitiéndose legalmente las estimaciones directas del incremento de valor

• bien gravar incrementos medios o presuntos (potenciales); esto es, aquellos que previsiblemente o «presumiblemente se produce(n) con el paso del tiempo en todo terreno de naturaleza urbana”

Con los cambios que introduce este real decreto-ley, la determinación de la base imponible del impuesto se convierte en un sistema optativo, que solo resultará de aplicación en aquellos casos en los que el sujeto pasivo no haga uso del derecho expuesto anteriormente. Así, se da cumplimiento al mandato del Tribunal Constitucional de que el método objetivo de determinación de la base imponible no sea el único método admitido legalmente, permitiendo las estimaciones directas del incremento de valor en aquellos casos en que así lo solicite el obligado tributario.

Modificaciones y cálculo del impuesto

1º) La mayor modificación introducida por el nuevo impuesto, tiene como consecuencia que no se producirá la sujeción al impuesto en las transmisiones de terrenos donde no exista incremento de valor entre las fechas de transmisión y adquisición. Para ello, el interesado debe acreditar la inexistencia de incremento de valor y deberá declarar la transmisión, así como aportar los títulos que documenten la transmisión y la adquisición. Para constatar la inexistencia de incremento de valor, como valor de transmisión o de adquisición del terreno se tomará en cada caso el mayor de los siguientes valores, sin que a estos efectos puedan computarse los gastos o tributos que graven dichas operaciones:

a) El que conste en el título que documente la operación

b) El comprobado, en su caso, por la Administración tributaria.

2º) Cuando se trate de la transmisión de un inmueble en el que haya suelo y construcción, se tomará como valor del suelo el que resulte de la diferencia, en la fecha de devengo, del valor catastral del terreno respecto del valor catastral total (esta diferencia se aplicará tanto al valor de transmisión como al de adquisición). Si la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo (mortis-causa) se aplicarán las reglas de los párrafos anteriores tomando el declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

3º) La base imponible del impuesto estará constituida por el incremento del valor de los terrenos puesto de manifiesto en el momento del devengo y experimentado a lo largo de un periodo máximo de veinte años, y se determinará, multiplicando el valor del terreno en el momento del devengo, por el coeficiente que corresponda al periodo de generación.

4º) El valor del terreno en el momento del devengo resultará de lo establecido en las siguientes reglas:

a) En las transmisiones de terrenos, el valor de estos en el momento del devengo será el que tengan determinado en dicho momento a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

Cuando el terreno, aun siendo de naturaleza urbana o integrado en un bien inmueble de características especiales, en el momento del devengo del impuesto, no tenga determinado valor catastral, el ayuntamiento podrá practicar la liquidación cuando el referido valor catastral sea determinado, refiriendo dicho valor al momento del devengo.

Los ayuntamientos podrán establecer en la ordenanza fiscal un coeficiente reductor sobre el valor señalado en los párrafos anteriores que pondere su grado de actualización, con el máximo del 15 por ciento.

b) El periodo de generación del incremento de valor será el número de años a lo largo de los cuales se haya puesto de manifiesto dicho incremento.

En el cómputo del número de años transcurridos se tomarán años completos, es decir, sin tener en cuenta las fracciones de año. En el caso de que el periodo de generación sea inferior a un año, se prorrateará el coeficiente anual teniendo en cuenta el número de meses completos, es decir, sin tener en cuenta las fracciones de mes.

c) El coeficiente para aplicar sobre el valor del terreno en el momento del devengo, calculado conforme a lo dispuesto en los apartados anteriores, será el que corresponda de los aprobados por el ayuntamiento según el periodo de generación del incremento de valor, sin que pueda exceder de los límites siguientes:

5º) Cuando, a instancia del sujeto pasivo, conforme al procedimiento establecido, se constate que el importe del incremento de valor es inferior al importe de la base imponible determinada con arreglo a lo dispuesto en los apartados anteriores, se tomará como base imponible el importe de dicho incremento de valor.

En Assessoría Vilagestió somos consultoría inmobiliaria experta en gestión inmobiliaria y estudios de mercado. Contáctanos, coméntanos tu caso en particular y te daremos a conocer nuestros servicios, así como todos sus beneficios.

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Sin pretender que sea un tratado exhaustivo sobre el tema de la sucesión, a continuación, detallamos los pasos y cuestiones para tener en cuenta en cualquier expediente de herencia.

Tiempo para reclamar una herencia

Para la tramitación de un expediente de declaración de herederos, se tiene un periodo de SEIS MESES desde la fecha del hecho causante (fecha del fallecimiento). Se entienden estos seis meses cumplidos, a partir del momento de tener liquidados los impuestos correspondientes, es decir haber liquidado el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (I.S.D.) y en su caso el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, más conocido como plusvalía (IVTNU).

Tipos de herencias

Por sus características, podemos determinar que hay dos tipos de expedientes de aceptación de herencia, los testados y los intestados.

1. Se entiende por expedientes testados aquellos en los que el fallecido, deja testamento.
2. Se entiende por expedientes intestados, aquellos en los que el fallecido no deja testamento. (En este caso, de forma previa a la aceptación de herencia, hay que hacer un trámite adicional denominado declaración de herederos, acta de notoriedad o ab-intestato.)

Documentación

Para la tramitación del expediente, será necesario preparar cierta documentación que nos pedirá el profesional o notario que se encargue de la tramitación, y que en resumen será la siguiente:

• Partida de defunción,
• Certificado de últimas voluntades,
• Copia del testamento/declaración de herederos,
• Certificado de seguros,
• Escrituras de todas las propiedades,
• Recibos de IBI de todas las propiedades,
• Certificado bancario de las posiciones a la fecha del hecho causante,
• Facturas de gastos de última enfermedad o gastos de sepelio, y
• Justificantes de las deudas u otros bienes patrimoniales que pudiera poseer la persona fallecida.

Valoración de herencias

Este es un tema crucial a la hora de tener que decidir sobre el importe a declarar, ya que si bien existen bienes que no admiten duda (certificados de las posiciones bancarias, valoración de acciones, deudas, etc.)  están los bienes inmuebles que son los que mayores problemas suscitan, por tener un peso específico en la valoración del caudal hereditario para tener en cuenta para la liquidación de los impuestos mencionados.

De una forma genérica debemos tener en cuenta en los bienes inmuebles, la necesidad o decisión de vender o bien de que dichos bienes se queden en el patrimonio familiar. En el caso de venta, se tendrá que realizar la correspondiente valoración para determinar si es mejor pagar impuestos por sucesiones o bien pagarlos por ganancias patrimoniales en el IRPF en el momento de su venta. En el caso de quedarse en el patrimonio de la unidad familiar, el importe a declarar podría ser el mínimo permitido por Ley, que se obtiene de multiplicar el valor catastral del bien, por el coeficiente multiplicador del municipio donde radique dicho inmueble, (en este caso, se admite el detraer el 20% del valor total a declarar).

Con estos pequeños consejos, hemos intentado que se pueda entender un poco más, el farragoso trámite al que se ve envuelta mucha gente y que preocupa más de lo que en principio puede parecer, aunque si tuviera que dar un consejo a cualquier persona que se tenga que enfrentar a dicho trámite, le aconsejaría se pusiera en manos de un profesional que le aconsejase y le llevara el trámite hasta su completa finalización. Si se encuentra en estos momentos difíciles y necesita una asesoría fiscal en L’Hospitalet de Llobregat para realizar los tramites de sus herencias contacte con nosotros.

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TRIBUTACION FAMILIAR

La normativa general del IRPF establece como forma general de tributación, la forma individual, aunque los integrantes de una misma unidad familiar también pueden optar por la tributación conjunta.

OPCION POR LA TRIBUTACIÓN CONJUNTA

Las personas que integren una unidad familiar pueden optar por tributar de forma conjunta en cualquier periodo impositivo, siempre que todos los miembros de dicha unidad familiar sean contribuyentes del IRPF.  (IMPORTANTE, dicha opción no vincula para ejercicios posteriores).

Debe entenderse por contribuyentes de la unidad familiar, el ser residentes en territorio español, o siendo residentes en territorio extranjero, estén dentro de las especificaciones que recoge la propia Ley.

La tributación conjunta de la unidad familiar tiene que existir como tal a 31 de diciembre del ejercicio que se declare.

REQUISITOS TRIBUTACIÓN CONJUNTA

Los requisitos necesarios para optar por la tributación conjunta son los siguientes:

1. Deben optar por ella todos los miembros de la unidad familiar. Basta con que uno de ellos decida tributar individualmente para que no sea posible la tributación conjunta.
2. Una vez ejercitada la opción de la tributación conjunta, únicamente puede ser cambiada para ese mismo ejercicio si aún no ha finalizado el plazo de presentación de la declaración, pues una vez finalizado el mismo, la opción elegida vincula para ese ejercicio. ( Si una vez finalizado el plazo aparecieran nuevas imputaciones no declaradas o rectificaciones de la autoliquidación, y las mismas dieran un mayor coste fiscal por la tributación conjunta, la misma no se puede modificar). No obstante, la opción de la tributación tanto sea de carácter individual o conjunta, no vincula para ejercicios posteriores, ya que en cada ejercicio se puede optar por una u otra tributación.

REGLAS GENERALES

El régimen de tributación conjunta es básicamente idéntico al régimen de tributación individual de cualquier contribuyente del IRPF, sin perjuicio de ciertas reglas generales y/o especiales y que resumidas son las siguientes:

1. Aplicación de las reglas generales. Para la determinación de la renta, base imponible, liquidable y deuda tributaria, se aplican las reglas de la tributación individual, sin que proceda elevar o multiplicar los límites o importes en función del número de miembros de la unidad familiar.
2. Acumulación de rentas. Se acumulan todas las rentas obtenidas por los miembros de la unidad familiar
3. Responsabilidad solidaria. Todos los miembros de la unidad familiar quedan solidariamente obligados frente a la Hacienda Pública, al pago de la totalidad de la deuda tributaria resultante de la declaración conjunta.
4. Compensación de partidas negativas. En la tributación conjunta son compensables, con arreglo a las normas generales, las partidas negativas realizadas y no compensadas por cualquiera de los contribuyentes integrantes de la unidad familiar.

REGLAS ESPECIALES 

Las reglas especiales en el régimen de tributación conjunta son las siguientes:

1. Reducción de la base imponible. El límite máximo de la reducción por aportaciones a los distintos sistemas de previsión social se aplica individualmente por cada partícipe o titular integrado en la unidad familiar.
2. Mínimo personal y familiar. Con independencia del número de miembros, el mínimo personal es de 5550 euros anuales (Incrementado o reducido por las CCAA en cada caso).
3. Reducción especial en la base imponible. Esta reducción especial, tiene dos posibilidades:

En la unidad familiar formada por ambos cónyuges con o sin hijos, la reducción por aportación a sistemas de previsión social se reduce en 3.400 euros, que se aplican a la base imponible general sin que ésta pueda resultar negativa por esta minoración. El remante si lo hay, minora la base imponible del ahorro, que tampoco puede ser negativa.

En la unidad familiar monoparental, (padre o madre con hijos menores) dicha reducción es de 2.150 euros anuales con las mismas reglas de aplicación. No obstante, la reducción no se aplica cuando el contribuyente conviva con el padre o la madre de alguno de los hijos que forman parte de su unidad familiar.

Una vez analizadas las distintas opciones que se derivan de la posible tributación conjunta, ya solo queda realizar todos los cálculos necesarios para que una vez aplicados todos los supuestos, nos decidamos por la aplicación de aquella tributación que más convenga a nuestros intereses.

Si necesitas una asesoría fiscal para el asesoramiento, presentación y liquidación de impuestos contacta con nosotros.

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Independientemente de esta situación puntual, por nuestra dilatada experiencia, queremos hablaros de un término que año tras año genera multitud de problemas y dolores de cabeza a muchas familias, nos estamos refiriendo a la “Unidad Familiar”.

Según la ley, ¿Qué es la Unidad Familiar?

“Se denomina unidad familiar el conjunto de individuos unidos por vínculos de parentesco, que pueden tributar de manera conjunta presentando una única declaración por el IRPF de todos sus miembros, siempre que opten por ello.”

Una vez definida la unidad familiar, existen varias modalidades:

1. 1. La integrada por los cónyuges no separados legalmente, los hijos menores de 18 años, y/o los hijos mayores de edad incapacitados judicialmente, sujetos a patria potestad prorrogada o rehabilitada.
   2. En los casos de separación legal, o cuando no exista vínculo matrimonial, la formada por el padre o la madre y todos los hijos que convivan con uno u otro y los menores no independientes y/o mayores discapacitados sujetos a patria potestad prorrogada o rehabilitada.

A esta segunda modalidad se la denomina “monoparental” y comprende los supuestos de separación legal, nulidad o disolución del matrimonio, e inexistencia de matrimonio contraído legalmente siempre que, en todos los casos citados, existan hijos menores no independientes y mayores discapacitados sujetos a patria potestad prorrogada o rehabilitada.

Existen reglas comunes a las modalidades de unidad familiar:

1. 1. Nadie puede pertenecer simultáneamente a dos unidades familiares: aquellos que pasan a formar parte de otra unidad familiar distinta a lo largo del periodo impositivo quedan excluidos de la primera. (Por ejemplo, El hijo menor que contrae matrimonio deja de pertenecer a la unidad familiar de sus padres y pasa a constituirla con su cónyuge.)
   2. Las circunstancias que han de tenerse en cuenta para determinar los miembros de la unidad familiar (edad, independencia, situación matrimonial) son las que existan a 31 de diciembre de cada año.

Una vez desarrolladas las modalidades de la unidad familiar, hay que tener en cuenta ciertas precisiones, que sin estar recogidas todas de una forma exhaustiva, sí que se han tenido en cuenta las más importantes y que a nuestro entender son:

1. 1. La independencia de los hijos no se refiere solo a la ausencia de convivencia física efectiva, sino también a su autonomía económica.
   2. Es indiferente que el hijo se halle emancipado o no, ya que si el hijo emancipado convive con los padres formará parte de esa unidad familiar
   3. Es indiferente la clase de filiación, ya que todos los hijos por adopción o por naturaleza pueden formar parte de la unidad familiar.
   4. Los ascendientes no pueden formar parte de la unidad familiar
   5. No es posible presentar declaración conjunta con su cónyuge cuando el contribuyente tenga atribuida la guarda y custodia de un hijo de un matrimonio anterior y este hubiera presentado declaración conjunta con el otro progenitor.
   6. La separación de hecho no impide formar parte de una misma unidad familiar a ambos cónyuges, ya que la única separación que rompe la unidad familiar fiscal es la separación legal. La ruptura del vínculo matrimonial es efectiva a partir de la ratificación judicial del convenio regulador.
   7. No se integran en una misma unidad familiar las parejas unidas de hecho, pero no casadas.
   8. En una pareja de hecho en la que uno de los miembros tiene hijos no comunes, habiendo además hijos comunes de la pareja, no cabe tampoco la posibilidad de más de una declaración conjunta, en este caso existen dos posibilidades,
      • El que tiene hijos comunes y no comunes puede declarar conjuntamente con todos ellos;
      • El que solo tiene hijos comunes puede declarar conjuntamente solo con ellos.

En cualquiera de los casos, uno podrá realizar la renta conjunta mientras el otro cónyuge la tendrá que realizar individual. Lo que sí es posible, es que en cada periodo impositivo puede elegirse (y cambiar por tanto de un ejercicio a otro) cuál de los dos progenitores forma unidad familiar con el hijo o hijos y, por tanto, cuál puede optar por la tributación conjunta con ellos.

1. 9. En los supuestos de separación o divorcio matrimonial o ausencia de vínculo matrimonial, la opción por la tributación conjunta corresponde a quien tenga atribuida la guarda y custodia de los hijos a la fecha del devengo del impuesto. En los supuestos de guarda y custodia compartida, la opción de la tributación conjunta puede ejercitarla cualquiera de los dos progenitores, optando el otro por la declaración individual, resultando totalmente irrelevante donde está empadronado el menor.

Una vez analizada la casuística que se produce en la unidad familiar, ahora es el turno de realizar todas las operaciones de cálculo para establecer de forma segura, que tipo de declaración (conjunta o individual) nos conviene realizar.

Para establecer los cálculos o condicionantes que pueden determinar la decisión correcta entre ambas declaraciones, os emplazo a que leáis nuestro próximo blog, sobre la problemática entre tributación conjunta o individual.          

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